学习城市更新新模式  开创城市建设新局面

武汉房协组织城市更新考察团赴京学习交流

      10月11日至13日，由武汉房地产业协会组织的北京城市更新考察活动圆满举办。

      此次考察学习活动由中国房地产业协会城市更新委员会全程接待，由武汉房协郭秋萍秘书长带队，武汉城投房产集团有限公司、武汉武房城市开发有限公司、硚房集团、青山区房地产公司、江岸区房地产公司、武汉市鸿宇物业管理有限责任公司、保利（武汉）物业管理有限公司、武汉中实物业管理有限公司等企业主要负责人和代表近三十人参加。

      为期三天的考察之行，时间虽短，但内容丰富，节奏紧凑，收获满满。大家不仅参观了北京城市更新的示范项目”劲松新村”，还考察了街区综合整治项目望京小街，以及国家级金融科技示范区新动力金融科技中心的产业改造升级项目。

      活动采取现场实地参观、集中交流座谈方式，考察团成员结合自身从事行业及公司实际，讨论分享了城市更新的热点话题，交流探讨了城市更新的市场化模式，参观学习了北京城市更新样本项目的成功经验和创新做法。

      考察活动期间，中房协城市更新委员会秘书长于维伟讲解了北京城市更新项目的成功案例，解读了城市更新的新趋势、新机遇，中房协城市更新委员会研究部王宇部长还介绍了住建部课题《城市更新投资市场化模式与支撑性政策研究》的阶段性成果。

      三天时间里，考察团成员不畏旅途劳累，所到之处，边听边年边提问，用心和当地同行展开了真诚的交流和探讨，可谓学习热情高涨，收获颇丰。

返汉后，尽管工作繁忙，但大家仍在第一时间写出了各自的考察报告和心得体会，现摘录部分以供大家交流学习——

一、劲松愿景：”“微利可持续”的老旧小区改造市场化模式

      劲松社区是位于北京中心城区的老社区，美好愿景集团在投3000余万进行改造，重点关注了小区便民功能等软性服务，例如电梯加装、便民理发、邻里食堂、会客厅、鞋子洗护、服装修改、钥匙门禁、自行车存放、文化广场等配套设施的功能完善和品质提升。通过后续的物业管理、停车收费、政府支持的采买、政府补贴、商业收费等多种渠道，实现了一定期限内投资回报的平衡。目前，劲松社区整体物业收缴率总体维持在85%左右。总体上看，老旧小区改造项目利润微薄，回报周期漫长，社会资本的参与投资与回报存在痛点。

      思考：“劲松模式”下的老旧小区改造，政府投资占比高，公益性更强，物业服务只能作为老旧小区改造的提升点。社会资本的进驻更多的是考虑资金回报率，能否在一定年限内实现社会资本资金平衡，并维系老旧小区改造后的面貌还值得继续探索。

      二、望京小街：政府引导社会资本参与街区改造的样本

      望京小街地处望京核心区域，汇集了望京商业中心和方恒购物中心，周边不仅有6家世界500强企业，如德国西门子、奔驰总部等，还分布着30多家跨国企业，外籍人口多。随着城市定位和周边业态的更新变化，整体空间载体日益老化，商业层次与当前的实际需求产生错位，各种问题开始凸显，城市更新工作亟需开展。

      2020年初，万科耗资约40亿元买下望京商业中心，通过政府引导，锁定街区亟需改造的痛点，开始了对望京小街的改造工作。万科在改造前期做了大量的市场调研工作，结合周边环境业态，真正实现了“O+EPC”的模式，即运营先行，建设在后。

      思考：望京小街的改造无疑是成功的，街区改造费用约3500万元，万科在政府的支持下，不仅将街道改为步行街，还实现了一系列突破，如突破商户门前三包规定，在街区道路建设商亭、增加立式店招和天幕等，这些都成为小街实现资金平衡的重要途径。

      三、新动力金融科技中心：低效楼宇依托金融产业改造提升

      新动力金融科技中心地处国家级金融科技示范区核心区域，前身是北方最大的服装批发市场“动批”，当时从业人员多、客流大、环境脏乱、交通拥堵，存在一定的安全隐患。

      如今，昔日熙熙攘攘、嘈杂拥挤的“动批”已完成华丽转身，变身新动力金融科技中心，借助金科示范区的发展机遇，整合中关村及金融街的综合优势，打造出“新一代智慧城市综合体”，为企业提供优质的空间载体和产业服务，为北京市的金融科技产业发展提供新动力和新动能。

      思考：产业是城市更新的灵魂，精准匹配项目区域内的产业需求，打造完整的产业链，将助力城市更新换发新生命。结合政策保障、寻求产业支撑，来盘活存量资产，实现低效楼宇的高效利用，对国有资产盘活也是一种启发。

       ——江岸区房地产公司

      劲松街道的社区改造是全国率先引入社会资本的老旧小区改造项目，为北京乃至全国老旧小区更新项目开创了社会资本介入的全新模式。成功打造了区委办局、街道办事处、居委会、社会单位、居民代表五方联动的平台来治理该小区，很好地克服了“多个主体协调、多方利益平衡、多点问题解决”的困难，实现了良好的工作联动，我们认为这种模式是值得借鉴学习的。

      望京小街则令我们耳目一新。首次将城市更新的边界拓展至街区，把“商业办公”与“步行街道”相融合，对整个街区进行了全方位的综合提升。强调品牌引入和升级，并且紧跟智慧化大趋势，打造智能云端科技平台以运营服务望京小街。

      新动力金融科技中心在转型改造后，升级成为“国家级金融科技示范区”核心区的起步楼宇。以产业交流空间为纽带，以政府与头部企业为核心，以产业服务为桥梁，建立政企间的紧密互动与资源流动，有效带动了产业链上下游联动发展。

      在三个项目的学习考察过程中，我们充分感受北京市政府对于城市更新的严谨规划、细致入微的考虑以及科学合理的决策，深受启发。对于更新后的城市发展，我认为城市更新为城市注入了新的活力。一方面，更新后的城市能够吸引更多的投资和人才，促进经济发展；另一方面，居民的生活质量得到了显著提升，社区的参与和凝聚力也增强了。

      此外，我们还意识到在推动城市更新工作时，需要更多的制度和政策保障。一方面，我们需要建立健全城市更新的法律法规，明确各方的权利和义务，保障市民的合法权益；另一方面，我们也需要完善城市更新的规划体系，制定出更加科学、合理、可持续的规划方案。同时，还需要积极探索多元化的融资渠道，吸引更多的社会资本参与城市更新，以减轻政府的财政压力。

——硚房集团

      这次考察学习收获很多。一是深刻理解了城市更新的重要意义。随着城市化进程的不断推进，城市中部分功能规划、配套公共设施与现代化建设进程还不相匹配。可以通过城市街区特色更新，突出保障和改善民生，聚焦科技创新、文化传承和活力提升，实现人民生活品质升级。

      二是深刻认识到规划设计的重要性。城市更新要以功能性改造为重点，微改造不能短视化，也要注重实现可持续发展及考虑长期运营效能，有的需要融入新业态、新功能等。城市更新需要政府部门提供政策支持及引导，鼓励社会资本投入和多元参与，调动各方合力，平衡各方利益，形成可持续发展模式。

      三是以宜居社区建设，增强人民对归属感的向往。要把更新区域内的居住社区建设成为配套设施齐全、公共环境优良、社区服务完善的宜居社区。在社区服务层面，要充分考虑居民多样化的需求，围绕养老、医疗、教育、文化、体育等民生需求领域，合理配套幼儿园、综合超市、老年服务站、社区医院、图书馆、公园等便民化服务设施，为居民提供更加完善的公共服务。实现居民“有房住”到“住得好”的飞跃，使社区工作生活更加体贴和温暖，增强居民对社区的归属感。

      四是以城市文脉延续，为城市留住“根”和“魂”。城市文脉是城市演进过程中形成的特有历史文化印记，是城市气质的重要体现。在保护老城整体风貌、空间格局、特色建筑以及地域环境中，要尽可能维持城市原有面貌，把具有价值的历史文化资源先保留下来。

      五是在城市更新中，以院落为单位小尺度渐进式“微更新”。积极引导居民参与方案设计、改造过程监督和后续管理维护等全过程。通过引进社会资本，减轻政府资金压力，结合本地文化特征同步植入与居民生活相关的文商旅产业，融入居民生活和文化休闲业态，在城市更新中延续城市文脉，让城市留住记忆，让人民生活得更幸福。

                  ——青山区房地产公司

      城市更新行动是国家进一步提升城市发展质量作出的重大决策部署，也是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求。同时城市更新行动也是坚定实施扩大内需战略、构建新发展格局的重要路径，需要将文化设施融入城市生活，实现公共文化建筑与街区共生、产业与街区共兴、多元市场主体共荣、街区与居民共享。

      在参观学习中，我们了解到北京的劲松社区老年居民占比较大，为更加全面的了解居民需求，改造初期，愿景集团公司发放了约2380份调查问卷，通过调研、组织座谈、召开评审会等方式，在深入了解居民需求后确定改造重点，精准定位居民的需求，劲松街道和愿景集团团队通过发放问卷、入户访谈、现场座谈等方式让社区居民全程参与，自主选择改造内容，使居民成为改造最大的受益者。

      万科的望京小街以功能环境重塑、产业重构等为发力点既解决了前期“停车难、垃圾多、能耗大”的问题，又对小街进行全方位提升，打造出一条“商业办公”与“步行街道”相融合的小街。新动力金融科技中心项目通过打造产业文化空间、聚焦金融科技产业将原来的服装批发市场升级为金融科技示范园区，成功对前期低效楼宇进行了产业聚焦及升级。

      此次交流学习的每个项目都各具特色，但是每个项目在落地的过程中都有值得我们学习和借鉴的地方，通过学习将好的做法和思路与我们公司的项目结合起来，学以致用，以用促学，在实践中摸索出适合公司自身发展的道路。

——武汉城投房产集团

      首先参观的是劲松项目示范区改造，政府引入社会资本愿景集团，签订战略合作协议，项目总投资7600万元，其中政府财政投资4600万元，愿景集团出资3000万元，共同打造平安社区、有序社区、宜居社区、敬老社区、熟人社区、智慧社区。该项目采取“党建引领、五方联动、六步工作”模式，创新社会资本参与老旧小区改造新机制，同时改造中将现有的资源重新改造再利用，如利用社区闲置或低效空间的房屋翻新改造成社区食堂、便民商店、居民活动空间、美好会客厅、集贸市场等场所，让微利可持续发展，达到共同缔造。另外在小区公共休闲的地方，改造中特别注重细节，如对休闲长廊的边角包边、在座椅旁加装环装扶手，这些措施大大提升了居民的幸福感。同时，该小区也是从“政府兜底、街道代管”到居民向物业公司购买服务的方式，采取清单式管理，让居民在感受到生活品质切实提升的基础上，逐步接受物业服务，通过3年的物业管理运行，物业费收缴率达到了90%以上，这些对我公司今后红色物业的开展提供了积极的借鉴经验。

       第二个参观的是万科望京小街商业街区改造项目，这是北京首个政府引导社会资本万科集团参与的街区综合整治样本。在朝阳区政府引导下，万科通过对望京小街的整治改造与紧邻商业办公区的升级焕新相融合，把“商业办公”与“步行街道”相融合，对整个街区进行了全方位的综合提升，形成了目前宜居、宜商、宜业的街区特色更新。在招商定位方面，望京小街侧重于品牌国际化，引入德式文化和网红IP，打造高端品牌产业集群。这个改造项目为政企合作助力城市更新打造了“可复制、可推广”的鲜活样板。

      参观的第三个是新动力金融科技中心项目，它是北京低效楼宇改造及城市更新建设的典型案例。项目的改造深度契合西城区政策发展方向，项目的运营离不开相关政策的保障，高效利用低效存量资产，充分制定相关政策配套支持，对存量现存的问题，制定解决方案，引入市场基金等相关措施，这些都是该项目值得我们去深入学习与思考之处。

      三个样本项目参观下来，虽然在地域、政策、资金来源等层面存在差异和不同，但是落脚到发展趋势、主要难点和创新方面，对我们还是有很大的启发意义。

      通过房协此次参观学习，我们也深刻体会到“三区一村”的更新目标和特点各不相同：老旧小区作为居民区，其更新改造是以微更新为主，全面更新为辅，例如劲松小区；老旧街区更新是历史文化经济街区的保护和修复，也是微更新，不能推到重来，例如望京小街；老旧厂区则是以提高土地利用率和促进产业转型为目标，最终实现产城融合，参考金科中心。

       其次是主要难点，一是城市更新项目运作周期长、业态复杂，非常考验企业综合经营能力，需准备充足的可流动资产以抵抗无法如期转化对企业现金流所带来的冲击；二是城市更新资金投入覆盖项目投资-建设-运营三个阶段，资金长期占用周期长，占用量大，非常考验企业融资能力；三是在盈利转化模式背后，是政企合作方式的组合、相关部门的支持政策，以及实施过程中多元利害关系的协调，非常考验企业的综合协调能力。此次参观学习的三个项目，都很好的借用了政策利好，与政府、金融机构及企业自身建立了可行的资金投入组合，并因地制宜的出台了转化方案，这样才有了城市更新落地的可能。

      通过此次参观学习，我们见识到了很多城市更新的先行者，探索出了风格迥异的商业模式，但目前这些模式仍然在进一步优化中：转化模型还尚未达到长久可持续性、商业模式还不具备普适性等等，这也给我们未来的努力方向留下了空间。作为物业企业，在城市更新这个大趋势中所扮演的角色，更多是运营和服务，借助物业行业对城市各类物业的专业运维能力，优化升级原有的城市服务。通过此次活动的参观学习和交流，让我们立足存量更新的发展大趋势，进一步强化投资-建设-运营-服务一体化的综合能力，在今后的工作中不断探索创新工作机制，以城市更新为抓手助力城市高质量发展。

——武汉市鸿宇物业管理有理公司

      新动力金融科技中心的城市更新项目，让我体验到了城市更新中的科技力量。这个项目在改造过程中，借助了科技的力量，赋予了老旧建筑新的生命力。现代科技的运用，不仅给这个老旧建筑带来了全新的面貌，也给这个区域带来了全新的活力。

      这让我深刻感受到了科技在城市更新中的重要作用，它能为城市更新提供强大的技术支持和创新力量。

      通过这次北京城市更新项目的学习参观，我深刻感受到城市更新不仅是城市发展的需要，更是提升老百姓幸福感和获得感的重要途径。同时我也看到了城市更新中各种模式的创新和实践，这些实践案例让我对城市更新有了更深入的认识和理解。

      ——武汉中实物业公司

      北京三个城市更新项目的学习考察，让我们对城市更新市场化运作模式有深刻的感受和思考:

      一是要发挥“红色物业”优势，积极参与“共同缔造”，创新社区管理新机制。目前我公司在武汉市青山区老旧社区实施“红色物业”管理项目，确实存在社区老旧硬件基础差、居民年纪大缴费意识差等问题，物业收费低、资金难以保障，导致人员配备和保洁保安服务等难以达到居民要求。如果政府引入社会资本进行老旧社区改造，将硬件条件加以改善，建成社区食堂、便民商店、居民活动空间、美好会客厅、集贸市场等交与物业公司微利运营和管理，运营收入可以补充物业费的不足。

      二是要让社会资本参与并争取政策配套支持，共同改造街区综合整治、楼宇改造和城市更新。万科通过对望京小街的整治改造与紧邻商业办公区的升级焕新相融合，把“商业办公”与“步行街道”相融合，对整个街区进行了全方位的综合提升，形成了目前宜居、宜商、宜业的街区特色更新。新动力金融科技中心项目的改造深度契合西城区政策发展方向，项目的运营得到相关政策的保障，高效利用低效存量资产制定解决方案。

      两个有代表性项目让我们大开眼界，对于“政企合作助力城市更新”模式有了更加深入的思考。政策保障是前提，政企合作是路径，繁荣经济是目的。

作为五星级红色物业公司，我们要学习新时代新模式新方法，将传统物业模式在新时代基层治理要求中予以发展和变化，在基层治理系统中开创物业管理新局面！

——武汉鸿宇总经理杨祥明